در جهت اهمیت حق مالکیت و انواع مالکیت در قراردادهای ملکی لازم به ذکر است، میان انسان و اشیا و امکاناتی که در دسترس او قرار دارد، انواع مختلفی از روابط وجود دارد. یکی از عالی‌ترین و بالاترین سطوح این ارتباط، «حق مالکیت» است؛ اعتباری عقلایی که جامعه آن را معتبر شناخته و بدان اعتبار بخشیده است. بر اساس حق مالکیت، به شخص این اجازه داده می‌شود که هر گونه استفاده‌ای را که مایل است نسبت به آن چیز داشته باشد و هر نوع بهره‌برداری‌ای را از مال خود ببرد؛ به بیان دیگر، مالک حق استعمال، بهره‌برداری و انتقال مال خود را به هر صورت دارد، مگر در مواردی که قانون آن را استثنا کرده باشد.
فهرست مطالب
تقسیم اول
مالکیت عین
منظور از مالکیت عین، مالکیت خود مال است و این اصطلاح بیشتر در مقابل مالکیت منافع به کار می‌رود. زمانی که گفته می‌شود شخصی مالک عین است، به این معناست که مالکیت او دارای سه ویژگی اصلی است:
- اطلاق مالکیت: مالک نسبت به تمامی آنچه در مالکیت خود دارد، حق هر گونه تصرف و بهره‌برداری را دارد، مگر آن‌که قانون آن را استثنا کرده باشد؛ این موضوع در ماده ۳۰ قانون مدنی بیان شده است. مالکیتی مورد حمایت قانون قرار می‌گیرد که موجب زیان دیگران نشود.
- انحصاری‌بودن: مالک تنها خود می‌تواند از مال خویش استفاده کند و هیچ شخص دیگری حق استفاده از آن مال را ندارد، مگر آن‌که مالک اجازه دهد یا قانون چنین اجازه‌ای را پیش‌بینی کرده باشد؛ مانند مواردی که دادگاه حکم به منع مالک از تصرف و انتفاع در ملک صادر می‌کند.
- دائمی و باثبات‌بودن: مالکیت شخص نسبت به مال خود، دائمی و همیشگی است و او می‌تواند برای همیشه از مال موردنظر بهره‌برداری کند؛ هیچ‌کس حق ندارد این مالکیت را از او سلب نماید.
مالکیت منافع
منظور از «منافع مال»، ثمره و فایده‌ای است که از یک مال به دست می‌آید؛ مانند سکونت و استفاده از خانه، که ثمره آن محسوب می‌شود، یا میوه درخت که ثمره و فایده آن درخت به شمار می‌رود.
نکته مهم آن است که این دو مالکیت، قابل جدا شدن از یکدیگرند. برای نمونه، هنگامی که شخصی خانه خود را اجاره می‌دهد، همچنان مالک عین خانه باقی می‌ماند، اما مستأجری که آن خانه را اجاره کرده است، برای مدتی معین مالک منفعت خانه محسوب می‌شود. برای آگاهی از راههای فسخ در مالکیت منافع مقاله انحلال قراردادها را بخوانید.
تقسیم دوم
از جمله حق مالکیت و انواع مالکیت در قراردادهای ملکی این مورد می باشد. این تقسیم‌بندی اختصاص به املاک دارد و در سایر موارد مطرح نمی‌شود.
مالکیت عرصه
«عرصه» به معنای زمین است. زمانی که از «مالکیت عرصه» سخن گفته می‌شود، منظور مالکیت شخص بر زمین است.
مالکیت اعیان
«اعیان» به بنا و مستحدثاتی گفته می‌شود که بر روی زمین احداث شده است؛ یعنی هر آنچه بر روی زمین بنا شده باشد. معمولاً مالکیت عرصه و اعیان به‌طور هم‌زمان در اختیار یک شخص قرار دارد، اما در برخی موارد ممکن است زمین در مالکیت شخصی و اعیان آن در مالکیت شخص دیگری باشد؛ نمونه بارز این حالت، املاک موقوفه است، جایی که مالک زمین شخصیت حقوقی موقوفه است و مالک مستحدثات آن زمین شخص دیگری است که به مالک زمین اجاره می‌پردازد.
تقسیم سوم
مالکیت مفروز
اگر مالی تنها یک مالک داشته باشد و آن شخص به‌طور انحصاری مالکیت آن مال را بر عهده داشته باشد، به این نوع مالکیت در اصطلاح «مالکیت مفروز» گفته می‌شود.
مالکیت مشاع
اگر بیش از یک مالک بر روی یک مال، مالکیت داشته باشند، به آن «مال مشاع» گفته می‌شود؛ به این معنا که مال مذکور میان چند نفر به‌صورت مشترک در مالکیت است و تمامی مالکین، در ذره‌ذره آن مال با یکدیگر مالک محسوب می‌شوند. مالکیت مشاع دارای احکام خاص خود است که در مقاله‌ای مستقل به آن پرداخته خواهد شد.
تقسیم چهارم
مالکیت اختصاصی
مالکیت اختصاصی به بخش‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که هر یک از مالکین می‌توانند به‌صورت اختصاصی از آن بهره‌برداری و استفاده کنند، و هیچ‌کس دیگری حق بهره‌برداری مشترک از آن یا دخالت در آن قسمت را ندارد. هر گونه استفاده دیگران از این بخش، منوط به کسب اجازه از مالک است.
مالکیت اشتراکی
این تقسیم‌بندی در قانون تملک آپارتمان‌ها پیش‌بینی شده و مختص ساختمان‌هایی است که مشمول این قانون هستند. بر اساس ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک عبارت است از قسمت‌هایی از ساختمان که حق استفاده از آن‌ها منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین، نسبت به قسمت اختصاصی‌شان، تعلق می‌گیرد.
بر این اساس، هر بخش از ساختمان که تمامی مالکین حق استفاده از آن را داشته باشند و هیچ‌یک از مالکین نتواند به‌صورت اختصاصی از آن بهره‌برداری کند، جزو «مشترکات ساختمان» محسوب می‌شود و مالکیت نسبت به آن، اشتراکی است. راه‌پله، پشت‌بام و حیاط از جمله نمونه‌های مشترکات ساختمان هستند. لازم به ذکر است که در عرف جامعه، به مشترکات ساختمان به‌اشتباه «مشاعات» گفته می‌شود؛ درحالی‌که اصطلاح تخصصی و صحیح آن «مشترکات» است.
جهت اخذ مشاوره در ایتا پیام دهید.
دیدگاه شما