نکات کاربردی در قراردادهای ملکی اهمیت زیادی دارند. چون قرارداد های ملکی یکی از مهم‌ترین قراردادهایی است که هر فرد در زندگی خود منعقد می‌کند و اهمیت آن، پس از عقد ازدواج، در صدر قراردادهای زندگی قرار دارد. مسکن به معنای آرامش است و بدون سرپناه، آرامشی وجود ندارد. از این رو بسیاری از افراد در پی خرید خانه‌اند؛ اما خرید خانه با خرید میوه، سبزی و کفش قابل مقایسه نیست. با توجه به قیمت‌های بسیار بالا، نوسانات لحظه‌ای بازار مسکن، تورم و طمع برخی افراد، تنظیم نادرست قرارداد خرید خانه می‌تواند خسارات جبران‌ناپذیری برای خریدار به همراه داشته باشد.
فهرست مطالب
در این مقاله، مهم‌ترین نکات کاربردی برای تنظیم قرارداد در خرید یک واحد شش‌دانگ را بررسی می‌کنیم.
قرارداد ملکی چیست و چرا اهمیت دارد؟
مبایعه‌نامه سندی است که در آن شرایط خرید و فروش ملک میان خریدار و فروشنده مشخص می‌شود؛ از جمله مشخصات ملک، مبلغ معامله، نحوه پرداخت، زمان تحویل و تعهدات هر یک از طرفین. هر خلأ یا اشتباه در این قرارداد می‌تواند در آینده به اختلاف و دعوای حقوقی منجر شود.
۱۰ نکته مهم در تنظیم مبایعه‌نامه ملکی
۱. قرارداد ملکی را شخص ثالث متخصص تنظیم کند
هیچ‌کس در همه امور تخصص ندارد. خریدار یا فروشنده نباید شخصاً قرارداد را بنویسند؛ بلکه باید شخص ثالثی که در حوزه قراردادهای ملکی متخصص است، آن را تنظیم کند. توجه داشته باشید که بسیاری از مشاوران املاک در قراردادنویسی تخصص کافی ندارند. مراجعه به دادگاه‌ها نشان می‌دهد تنظیم نادرست قرارداد چه خسارات جبران‌ناپذیری به افراد وارد کرده است. برای اطمینان بیشتر، از یک وکیل ملکی نیز مشاوره بگیرید.
۲. از شتاب‌زدگی در امضای قرارداد پرهیز کنید
در بسیاری از موارد، مالک یا مشاور املاک با عباراتی مانند «فروشنده عجله دارد»، «ملک فرصتی استثنایی است» یا «چند خریدار دیگر نیز وجود دارد»، خریدار را به امضای سریع قرارداد و جابه‌جایی وجه ترغیب می‌کنند. نتیجه آن است که خریدار پس از بررسی ملک، به اشتباهی پی می‌برد که یا راه بازگشتی ندارد یا جبران آن بسیار پرهزینه است. ابتدا مشورت کنید و سپس اقدام نمایید.
۳. اصول نگارش صحیح مبایعه‌نامه
- قرارداد را فردی با خط خوانا بنویسد و در سراسر متن از یک خودکار استفاده شود.
- تمامی اطلاعات بر اساس مدارک هویتی و سند ملک تنظیم گردد.
- قیمت‌ها و تاریخ‌های مهم هم به عدد و هم به حروف نوشته شود.
- در میان خطوط چاپی، مطلب دست‌نویس افزوده نشود؛ در صورت لزوم، آن مطلب در قسمت توضیحات قید گردد.
- قرارداد حداقل در سه نسخه تنظیم شود.
- شهود در جلسه حضور داشته و قرارداد را امضا کنند.
- فرد متخصص و حافظ منافع شما در جلسه انعقاد قرارداد حاضر باشد.
۴. ذکر دقیق مشخصات ملک
شماره پلاک ثبتی، شماره قطعه (در صورت تفکیک)، بخش، شهر، منطقه ثبتی و نشانی دقیق پستی باید با جزئیات کامل در قرارداد درج شود.
۵. تعیین وجه التزام برای تخلف طرفین
وجه التزام مبلغی است که در صورت تخلف یا تأخیر هر یک از طرفین، باید به طرف مقابل پرداخت شود. قرارداد فاقد وجه التزام، ضمانت اجرایی کافی ندارد. برای هر تعهدی، جریمه مشخصی در قرارداد پیش‌بینی کنید.
۶. امضای همه مالکان و بررسی وکالتنامه
اگر مالکان چند نفر هستند، همگی باید قرارداد را امضا کنند و تا زمانی که امضا نشده است، هیچ وجهی نباید منتقل شود. وعده‌هایی مانند «امضای او را بعداً می‌گیرم» بعدها مشکل‌ساز می‌شود.
اگر ملک با وکالت به فروش می‌رسد:
- وکالتنامه را دقیقاً بررسی کنید.
- مطمئن شوید وکیل هم اختیار فروش و هم حق دریافت وجه را دارد.
- وکیل باید تعهدات مالک را نیز بر عهده بگیرد تا در صورت بروز مشکل، امکان پیگیری وجود داشته باشد.
۷. ذکر مشخصات و سهم هر یک از خریداران
اگر خریداران چند نفر هستند، مشخصات همه آنان و قدرالسهم هر یک باید در قرارداد قید شود.
۸. شرایط پرداخت وجه در خرید ملک
از جمله مهم ترین نکات کاربردی در قراردادهای ملکی تعیین شرایط پرداخت می باشد، معمولاً شرایط پرداخت به این صورت است:
- ۳۰ تا ۴۰ درصد هنگام تنظیم مبایعه‌نامه
- ۳۰ تا ۴۰ درصد هنگام تحویل ملک
- ۱۰ تا ۲۰ درصد هنگام تنظیم
با این حال، طرفین می‌توانند شرایط دیگری نیز توافق کنند. برای نمونه، ممکن است ۳۰ درصد مبلغ هنگام تنظیم قرارداد و تحویل ملک پرداخت و ۷۰ درصد باقی‌مانده به زمان تنظیم سند رسمی موکول شود. چنین توافقی مبتنی بر قاعده فقهی «اقدام» است.
۹. زمان و نحوه تحویل ملک
- زمان و نحوه تحویل ملک را کامل ذکر کنید.
- کلیه لوازم و تجهیزات (شیرآلات، پرده، لوستر، کولر و…) را دقیق فهرست کنید.
- تاریخ و ساعت حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی برای انتقال سند را درج نمایید.
- برای عدم حضور، جریمه‌ای مناسب و بازدارنده تعیین کنید.
۱۰. ذکر وضعیت وام ملک
در صورتی که ملک دارای وام باشد، میزان اصل بدهی، مبلغ اقساط معوق و تعداد اقساط باقی‌مانده را بر اساس استعلام از بانک در قرارداد درج کنید.
پرسش‌های متداول درباره مبایعه‌نامه ملکی
آیا مبایعه‌نامه را می‌توان دست‌نویس تنظیم کرد؟
بله، اما باید خوانا و بدون خط‌خوردگی باشد، از یک خودکار استفاده شود و اطلاعات از روی مدارک هویتی و سند ملک درج گردد. تنظیم آن توسط فرد متخصص توصیه می‌شود.
آیا قیمت‌ها را باید به عدد و حروف بنویسیم؟
بله، نوشتن قیمت و تاریخ‌های مهم هم به عدد و هم به حروف، از بروز اختلاف و سوءبرداشت جلوگیری می‌کند.
اگر ملک وام داشته باشد چه باید کرد؟
میزان اصل بدهی و اقساط معوق و باقی‌مانده را از بانک استعلام کنید و در قرارداد قید نمایید.
اگر ملک با وکالت فروخته شود، به چه نکاتی باید توجه کرد؟
باید بررسی شود که وکیل اختیار فروش و دریافت وجه را دارد و تعهدات مالک را نیز می‌پذیرد. و حتما خود ایشان هم تضمین نمایند.
نتیجه‌گیری
تنظیم مبایعه‌نامه ملکی و خرید ملک امری تخصصی است. لازم است مشاوری معتمد و متخصص در قراردادهای ملکی در کنار خود داشته باشید تا نکاتی را که ممکن است در آینده چالش‌های بزرگی ایجاد کند، برای شما بررسی نماید. و همچنین برای برون رفت از این قرارداد مسیری نیز قراردهد که برای آگاهی مقاله انحلال قراردادها رو بخوانید
جهت اخذ مشاوره در ایتا اینجا پیام دهید.
دیدگاه شما