یکی از دغدغه‌های اصلی در خصوص قراردادهای انتقال مالکیت املاک، چگونگی انتقال مالکیت یک ملک است. در این زمینه، قالب مشهور و شناخته‌شده برای انتقال مالکیت در املاک و مستغلات، «قرارداد بیع» است؛ با این حال، لازم به ذکر است که انتقال مالکیت ملک از طریق سایر قالب‌های قراردادی نیز امکان‌پذیر است، هرچند این قالب‌ها کمتر شناخته‌شده‌اند. تشخیص این‌که کدام قالب قراردادی برای هدف موردنظر شما مناسب‌تر است، نیازمند مشورت با وکیل و مشاور حقوقی قراردادها است؛ زیرا وکیل با بررسی هدف شما از انتقال مالکیت، مناسب‌ترین قالب حقوقی را برای این منظور پیشنهاد خواهد داد.
فهرست مطالب
قرارداد بیع
عقد بیع بر اساس ماده ۳۳۸ قانون مدنی عبارت است از «تملیک عین به عوض معلوم». به بیان دیگر، عقد بیع عقدی است که به موجب آن، مالکیت عین ملک در مقابل عوضی مشخص و تعیین‌شده به خریدار منتقل می‌شود. با وقوع عقد بیع، مالکیت مورد معامله که همان مبیع یا کالا است به خریدار منتقل می‌شود و در مقابل، مالکیت عوض مبیع که اصطلاحاً «ثمن» نامیده می‌شود، به فروشنده منتقل می‌گردد.
بیع ملک دارای اقسام مختلفی است که مهم‌ترین دسته‌بندی‌های آن به شرح زیر است:
بیع حال و بیع مؤجل
هر بیعی که در آن برای تسلیم مبیع یا ثمن مدتی تعیین نشده باشد، «بیع حال» نامیده می‌شود؛ یعنی در صورتی که برای تسلیم مهلتی مشخص نشود، اصل بر این است که تسلیم باید بلافاصله انجام شود و طرفین حق تأخیر در تسلیم را ندارند.
در مقابل بیع حال، «بیع مؤجل» قرار دارد. در بیع مؤجل، طرفین توافق می‌کنند که تسلیم مبیع یا ثمن با تأخیر و در سررسیدی مشخص انجام شود.
بیع عرصه و بیع اعیان
«عرصه» به زمین ملک اطلاق می‌شود و «اعیان» به بنا و مستحدثاتی گفته می‌شود که بر روی آن زمین احداث شده است. در عقد بیع ممکن است صرفاً عرصه منتقل شود، یا صرفاً اعیان، و یا عرصه و اعیان به‌صورت هم‌زمان منتقل گردد.
بیع با سند عادی و بیع با سند رسمی
انتقال مالکیت ساختمان ممکن است از طریق تنظیم سند عادی صورت گیرد یا از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی انجام شود. هر یک از این دو روش انتقال مالکیت، آثار حقوقی خاص خود را دارد. برای فسخ قرارداد مقاله انحلال قراردادها را بخوانید.
قرارداد قولنامه (وعده بیع)
تعهد بیع، که از آن با عنوان «قولنامه» نیز یاد می‌شود، قراردادی است که به موجب آن طرفین توافق می‌کنند در آینده با یکدیگر معامله‌ای انجام دهند. قولنامه برای طرفین قرارداد تعهدی ایجاد می‌کند که موضوع آن، انعقاد «قرارداد بیع» است؛ به بیان دیگر، طرفین برای اطمینان خاطر ابتدا قراردادی منعقد می‌کنند و متعهد می‌شوند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلت مشخصی انجام دهند.
قولنامه همانند سایر قراردادهایی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می‌کنند، در دادگاه معتبر است و مفاد آن باید اجرا شود؛ از این رو می‌توان بر اساس آن، الزام یا اجبار طرفی را که از انجام تعهد خود خودداری می‌کند، از دادگاه درخواست کرد. با این حال، از آنجا که قولنامه صرفاً تعهد به انجام معامله است، اعتبار و استحکام آن نسبت به مبایعه‌نامه کمتر است. در معاملات امروزی، تنظیم قولنامه دیگر چندان رایج نیست و معمولاً از مبایعه‌نامه استفاده می‌شود؛ آنچه برخی افراد به‌اشتباه «قولنامه» می‌نامند، در واقع همان مبایعه‌نامه است.
تفاوت اساسی مبایعه‌نامه و قولنامه در این است که در مبایعه‌نامه، هم‌زمان با امضای قرارداد، مالکیت ملک به خریدار منتقل می‌شود؛ درحالی‌که در قولنامه، مالکیت ملک به خریدار منتقل نمی‌گردد.
قرارداد معاوضه
ازجمله قراردادهای انتقال مالکیت املاک معاوضه است. «معاوضه» به عقدی گفته می‌شود که در آن ثمن، به‌جای وجه نقد، کالا باشد؛ به بیان دیگر، در معاوضه دو کالا با یکدیگر مبادله می‌شوند. این نوع مبادله در خصوص املاک نیز متداول و رایج است و اشخاص، به‌جای آن‌که ملکی را با پرداخت وجه نقد معامله کنند، آن را در برابر کالای دیگری نظیر ملک یا خودرو به تملک درمی‌آورند.
بسیاری از افراد مبادله کالا با کالا را «تهاتر» می‌نامند؛ حال آن‌که از منظر حقوقی، اطلاق عنوان تهاتر به این عمل صحیح نیست و عبارت درست برای این نوع معامله، «معاوضه» است. معاوضه فاقد آثار حقوقی مختص به بیع است و عقدی متفاوت از بیع محسوب می‌شود. البته این امکان نیز وجود دارد که طرفین قرارداد با یکدیگر توافق کنند که کالایی را با کالای دیگر در قالب عقد بیع معامله نمایند و نه در قالب معاوضه.
قرارداد صلح
«صلح» در لغت به معنای سازش، آشتی و توافق است و در اصطلاح حقوقی به معنای توافق و تراضی طرفین بر امری است. در حقوق، صلح به دو منظور به کار می‌رود: نخست، در مقام رفع اختلاف و تنازع؛ و دوم، در مقام انجام یک معامله و به‌عنوان یک عقد معین.
عقد صلح فاقد آثار هر یک از عقود دیگر است، اما می‌تواند جایگزین عقود دیگر اعم از بیع، اجاره و غیره شود. در معامله‌ای که در قالب صلح انجام می‌شود، تمامی قواعد عمومی قراردادها باید رعایت شود؛ با این حال، این معامله فاقد آثار حقوقی هر یک از قراردادهای دیگر است. ماده ۷۵۸ قانون مدنی در این خصوص مقرر می‌دارد: «صلح در مقام معاملات هر چند نتیجه معامله را که به جای آن واقع شده است می‌دهد، لیکن شرایط و احکام خاصه آن معامله را ندارد؛ بنابراین اگر مورد صلح عین باشد در مقابل عوض، نتیجه آن همان نتیجه بیع خواهد بود، بدون این‌که شرایط و احکام خاصه بیع در آن جاری شود.»
بسیاری از حقوقی که برای اشخاص در املاک ایجاد می‌شود، مانند حق کسب و پیشه، حق ریشه، و یا حقوق انتفاعی نظیر حق عمری، از طریق عقد صلح و از سوی مالک منتقل می‌گردد.
اصطلاحات مرتبط با عقد صلح عبارت‌اند از:
- مصالح: شخصی که مال خود را به دیگری صلح می‌کند.
- متصالح: شخصی که مالی به او صلح می‌شود.
- مورد صلح: مالی که به متصالح صلح می‌گردد.
- مال‌الصلح: مبلغی که مصالح در برابر انتقال مورد صلح دریافت می‌کند.
قرارداد هبه
بر اساس ماده ۷۹۵ قانون مدنی، «هبه» عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را به‌رایگان به شخص دیگری تملیک می‌کند؛ به بیان دیگر، مال خود را به‌طور مجانی به ملکیت دیگری درمی‌آورد. در این عقد سه رکن وجود دارد:
- واهب: کسی که مال خود را تملیک می‌کند.
- متهب: کسی که مال به ملکیت او درمی‌آید.
- عین موهوبه: مالی که موضوع هبه واقع می‌شود.
شرایط و آثار عقد هبه
یکی از شرایط اساسی تحقق قرارداد هبه، «قبض» عین موهوبه توسط متهب است؛ به این معنا که عین موهوبه باید به تصرف و استیلای متهب درآید تا عقد محقق گردد. هبه ممکن است به‌صورت معوض یا غیرمعوض و مجانی باشد. در هبه معوض، واهب مالی را در مقابل عین موهوبه از متهب دریافت می‌کند؛ با این حال، ضرورتی ندارد که میان ارزش اقتصادی عین موهوبه و مالی که در عوض آن پرداخت می‌شود، تعادل برقرار باشد. به بیان دیگر، در عقد هبه، غبن راه ندارد و لزومی به وجود تعادل میان دو عوض نیست.
شرایط رجوع از هبه
پس از وقوع هبه، واهب می‌تواند از آن رجوع کند؛ یعنی مالی را که بخشیده است پس بگیرد، مگر در موارد زیر:
- متهب پدر، مادر یا فرزند واهب باشد.
- هبه معوض بوده و عوض نیز پرداخت شده باشد.
- عین موهوبه از ملکیت متهب خارج شده یا متعلق حق غیر واقع شده باشد.
- در عین موهوبه تغییری حاصل شده باشد.
- واهب یا متهب فوت کرده باشند، یا مال به‌عنوان صدقه به دیگری داده شده باشد.
قرارداد پیش‌فروش
پس از عقد بیع، پیش‌فروش متداول‌ترین شیوه انتقال مالکیت ملک محسوب می‌شود. بر اساس ماده ۱ قانون پیش‌فروش ساختمان، هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد شود واحد ساختمانی مشخصی را در آن زمین احداث یا تکمیل نماید، و آن واحد ساختمانی با هر نوع کاربری، از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
تفاوت اساسی میان بیع و پیش‌فروش ملک، در نحوه انتقال مالکیت و نیز موضوع هر یک از این قراردادها است. در عقد بیع، به‌محض توافق طرفین و انعقاد قرارداد، مالکیت ملک به خریدار منتقل می‌شود و این انتقال منوط به پرداخت ثمن از سوی خریدار نیست؛ اما مطابق ماده ۱۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، در قراردادهای پیش‌فروش، مالکیت ملک به‌تناسب پرداخت اقساط و عوض قراردادی، به پیش‌خریدار منتقل می‌گردد. تفاوت دیگر میان این دو قرارداد آن است که در عقد بیع، موضوع اصلی قرارداد صرفاً انتقال مالکیت ملک است، اما در پیش‌فروش، علاوه بر انتقال مالکیت، تعهد فروشنده به ساخت یا تکمیل بنا نیز به‌عنوان یکی از موضوعات اصلی قرارداد مطرح است.
قرارداد اجاره به شرط تملیک
«اجاره به شرط تملیک»، که به آن «لیزینگ» (Leasing) یا «واسپاری» نیز گفته می‌شود، یکی از انواع قراردادهایی است که طی چند دهه اخیر در کشور رواج یافته و پیش از آن سابقه‌ای در نظام حقوقی کشور نداشته است. این روش ابتدا برای واگذاری خودرو و ماشین‌آلات صنعتی به کار می‌رفت و به‌تدریج وارد بازار املاک و مستغلات شد.
در این نوع عقد، مالک ملک خود را در قالب عقد اجاره در اختیار شخص دیگری قرار می‌دهد و توافق می‌شود که در صورت پرداخت اقساط اجاره توسط مستأجر، مالکیت ملک به وی منتقل شود. بر اساس قانون عملیات بانکی بدون ربا، اجاره به شرط تملیک عقد اجاره‌ای است که در آن شرط می‌شود مستأجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، مالک عین مستأجره گردد.
قرارداد اجاره به شرط تملیک معمولاً در مقابل قرارداد فروش اقساطی به کار می‌رود. در قرارداد اجاره به شرط تملیک، مالکیت ملک پس از پایان مدت قرارداد و در صورت پرداخت کامل اقساط اجاره به مستأجر منتقل می‌شود؛ اما در فروش اقساطی، مالکیت ملک هم‌زمان با انعقاد قرارداد به خریدار منتقل می‌گردد.
در قراردادهای اجاره به شرط تملیک، نحوه انتقال مالکیت به مستأجر می‌تواند حالت‌های مختلفی داشته باشد. برای نمونه، ممکن است انتقال مالکیت به‌صورت «شرط فعل» باشد؛ به این معنا که در صورت تحقق شرایط معین، انتقال مالکیت با اراده یکی از طرفین (موجر یا مستأجر) به مستأجر صورت گیرد. همچنین ممکن است انتقال مالکیت به‌صورت «شرط نتیجه» در قرارداد پیش‌بینی شود؛
بدین‌ترتیب که با تحقق شرایط مورد توافق، مالکیت ملک به‌صورت خودکار و بدون نیاز به اراده هر یک از طرفین قرارداد، به مستأجر منتقل می‌شود. علاوه بر این، طرفین قرارداد می‌توانند در خصوص زمان انتقال مالکیت نیز با یکدیگر توافق نمایند؛ برای نمونه می‌توان در عقد پیش‌بینی کرد که انتقال مالکیت پس از پرداخت آخرین قسط از اقساط اجاره صورت گیرد، یا این‌که مالکیت به‌تناسب پرداخت اقساط اجاره به مستأجر منتقل شود.
قرارداد مالکیت زمانی
«مالکیت زمانی» (Time Sharing) یکی از روش‌های نوین انتقال مالکیت املاک است که از سال ۱۳۷۷ توسط یکی از هتل‌های کشور، وارد صنعت توریسم و املاک و مستغلات ایران شد.
در این روش، مالکیت ملک در یک محدوده زمانی مشخص از سال، مثلاً یک هفته یا یک ماه، توسط مالک به شخص دیگری منتقل می‌گردد و منتقل‌الیه صرفاً در آن محدوده زمانی، حق استفاده و بهره‌برداری از آن ملک را خواهد داشت. قرارداد مالکیت زمانی به دو حالت تقسیم می‌شود:
حالت اول: انتقال عین و منافع
در حالت اول، مالک عین و منافع ملک را در روزهای خاصی از سال به دیگری منتقل می‌کند و انتقال‌گیرنده در همان محدوده زمانی، مالک عین و منافع ملک محسوب می‌شود؛ به بیان دیگر، در این روش خریدار در مدت‌زمان مشخصی از طول سال، مالک ملک می‌شود. بدیهی است که در این روش، هزینه تعمیر و نگهداری و سایر هزینه‌های مرتبط با مال موضوع مالکیت زمانی، به تناسب زمان و متراژ مالکیت، بر عهده خریدار خواهد بود. در این روش، صرف‌نظر از این‌که خریدار یا خریداران دیگری وجود داشته باشند یا خیر، چون خریدار در مال موضوع مالکیت زمانی سهیم است، در حقیقت سرمایه وی محفوظ خواهد ماند.
حالت دوم: انتقال صرفاً منافع
در حالت دوم، مالک صرفاً منافع ملک را در یک محدوده زمانی مشخص از سال به شخص دیگری منتقل می‌کند و مالکیت عین ملک در اختیار مالک باقی می‌ماند.
هرچند روش اول مالکیت زمانی به عقد بیع شباهت دارد و روش دوم به عقد اجاره، اما در خصوص ماهیت حقوقی دقیق مالکیت زمانی، میان حقوقدانان و فقها اختلاف‌نظر وجود دارد.
جهت اخذ مشاوره حقوقی در مورد انتقال ملک در ایتا پیام دهید
دیدگاه شما